Auteur/autrice : VTH

What is life but what a man is thinking of all day?

Ralph Waldo Emerson

Common signs of analysis paralysis

  • Repeatedly putting off decisions until later
  • Postponing a decision in hopes that a better option will present itself
  • Seeking more options when we already have enough
  • Constantly reviewing the same information we’ve already gathered
  • Fearing we will make the wrong decision
  • Waiting so long to decide that we miss the opportunity to do so
  • Second-guessing a decision after it is made »

 

Don’t Overthink It – Anne Bogel

Anti-intellectualism has been a constant thread winding its way through our political and cultural life, nurtured by the false notion that democracy means that « my ignorance is just as good as your knowledge. »

Isaac Asimov

You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant.

Harlan Ellison

La plupart des gens en quête d’identité sont pareils à des enfants lancés dans une chasse au trésor. Ils trouvent simplement ce que leurs parents ont caché. 

Yuval Noah Harari – 21 Leçons pour le XXIème siècle

TVA – Agrandissement / Extension

Les travaux soumis au régime de taxation de droit commun applicable à la livraison d’un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement peuvent ne consister qu’en une addition de construction ou une surélévation venant s’ajouter à un immeuble existant alors que celui-ci ne donne, lui-même, pas lieu à des travaux caractéristiques de la production d’un immeuble neuf. Lorsque l’ensemble fait l’objet d’une cession dans les cinq ans de l’achèvement de la construction nouvelle, il convient d’appliquer à chacune des deux fractions le régime qui lui est propre, tant au regard de l’exigibilité même de la taxe que de la base d’imposition.

Ainsi, la cession sera soumise en tout état de cause à la taxe sur le prix total à raison des constructions achevées depuis cinq ans au plus, la fraction de l’immeuble antérieure à la construction nouvelle pouvant selon les circonstances être elle-même taxée sur le prix total, aussi bien qu’être exonérée ou soumise à la taxe sur option avec application du régime de la marge. Dans de telles hypothèses, il appartient au cédant de décomposer le prix global de la cession selon toute méthode dont il puisse justifier.

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP#2480-PGP_Les_travaux_soumis_au_regim_0178

Attestation TVA taux réduit

Pour avoir droit à la TVA au taux réduit : attestation à remplir par le maître d’ouvrage et à fournir aux prestataires :

– un modèle n° 1300-SD (CERFA n° 13947) à utiliser lorsque les travaux affectent les composantes du gros œuvre et/ou les éléments de second œuvre :
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/1300-sd/2016/1300-sd_1527.pdf

– un modèle n° 1301-SD (CERFA n° 13948) à utiliser pour les autres travaux (notamment réparation et entretien).

Définition « immeuble »

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP.html#2480-PGP_Livraisons_dimmeubles_neufs_11

Un immeuble s’entend d’un bâtiment considéré isolément y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle.

Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux s’apprécie au regard de l’ensemble de ces bâtiments réputés formés un seul immeuble dès lors qu’ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles cadastrales et que les différentes parties d’un immeuble sont indissociables, il convient d’apprécier l’ensemble immobilier (Cass; Com, arrêt du 10 janvier 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode).

Il convient de considérer les travaux au regard de l’immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d’entretien et d’amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes :

  • les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;

  • l’affectation de certaines parties de l’immeuble est modifiée ;

  •  l’immeuble est affecté à plusieurs usages 

  • l’opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu’alors une entité unique.

TVA sur marge TAB

La CAA de Lyon a rendu le 20 décembre 2018 une décision dans une affaire PROMIALP (N° 17LY03359) qui infirme la condition d’identité exigée par l’administration fiscale pour le bénéfice de la TVA sur marge.

Selon la CAA de Lyon, il résulte des dispositions du code général des impôts (article 268) et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 (article 392) que l’application de la TVA sur marge aux livraisons de terrains à bâtir (TAB) serait conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition.

Aucune condition d’identité ne serait donc exigée. Ainsi, la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur marge. Une telle analyse va donc à l’encontre de la réponse Vogel du 17 mai 2018.

Les faits de l’espèce sont intéressants pour deux raisons :
– Acquisition d’un immeuble bâti et vente de plusieurs TAB après démolition et division. Il s’agit d’une hypothèse maximaliste en termes de défaut d’identité qui permet de s’assurer que même une identité physique (l’absence de démolition) ne serait pas requise.
– Acquisition hors champ de la TVA auprès de vendeurs particuliers non assujettis à la TVA. Ici encore, le cas est intéressant dans la mesure où certains prétendent, par analogie avec le régime des biens d’occasion, que seule une acquisition grevée d’une TVA non récupérable permettrait de bénéficier du régime de TVA sur marge.

Source : http://taximmo.fr/category/tva-sur-marge/

Division terrain

Si il n’y a pas de création de parties communes, alors une déclaration préalable suffit et il n’y a pas d’obligation de viabiliser le terrain pour le vendre.

Si il y a création de parties communes, on doit passer par un permis d’aménager avec obligation de viabilisation.

 

Lexique Urbanisme

Unité foncière :
L’îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

Relevé de propriété ou matrice cadastrale : 
Référence le nombre de lots sur la parcelle.

Great minds discuss ideas; average minds discuss events; small minds discuss people.

Eleanor Roosevelt

You will never be criticized by someone who is doing more than you.

TVA Marchand de bien – Récapitulatif

Livraisons d’immeubles exonérées avec possibilité d’option pour la taxation

Opérations concernées

L’article 261-5 du CGI exonère de TVA les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens des dispositions de l’article 257-I-2-1° du CGI (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 I-A et suivants) ainsi que les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Toutefois, la livraison de ces immeubles par un assujetti peut faire l’objet d’une option pour la taxation conformément à l’article 260-5° bis du CGI, auquel cas il y a toujours lieu de considérer qu’il agit dans le cadre de son activité économique (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 IV).

Un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans sur lequel un assujetti a seulement engagé des travaux de rénovation lourde tendant à le rendre à l’état neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI demeure un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sous réserve que l’avancement des travaux n’ait pas eu pour effet de le rendre inutilisable. Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA. En revanche, elle sera taxable de plein droit comme portant sur un terrain à bâtir si l’avancement du chantier n’autorise plus aucune utilisation des lieux (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 I-B-(§120) et II-B-(§350), et comme immeuble neuf si la rénovation est achevée (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20  II).

 

Livraisons d’immeubles taxées sur la marge

Opérations concernées

Sont taxées sur la marge lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction :

– les livraisons de terrains à bâtir ;

– les livraisons d’immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans en cas d’exercice de l’option pour la taxation.

Cas de changement immeuble bâti > terrain à bâtir :
Le régime de la TVA sur la marge s’applique aux livraisons de terrains à bâtir pour lesquels l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction. Pour être plus précis, l’application d’un tel régime «est conditionné au seul fait» qu’il n’y a pas eu droit à déduction lors de l’acquisition.

Détermination de la marge

La marge est déterminée par la différence entre, d’une part, toutes les sommes et charges dues auprès du cédant par le cessionnaire, diminuées de la TVA afférente à la marge elle-même et, d’autre part, le prix d’achat supporté par l’assujetti revendeur.

a. Détermination du premier terme du calcul : le prix exprimé

Par suite, le « prix exprimé » au sens de l’article 268 du CGI s’entend de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de la TVA afférente à la marge résultant de ce prix.

Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée TTC, il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :

Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives – prix d’achat / ((100 + taux applicable à l’opération) / 100)

Les charges augmentatives du prix qui sont prises en compte pour la détermination du premier terme de calcul de la marge, sont toutes les charges qui reviendraient de droit au cédant et qui sont contractuellement reportées sur le cessionnaire (cf. I-B-2-b § 140 et suivants).

b. Détermination du second terme du calcul : le prix d’achat

1° Règles générales

Le prix d’achat qui constitue le second terme du calcul comporte toutes les dépenses qui ont été supportées par l’acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation). Par construction, il s’agit de dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé, quand bien même elles seraient grevées de taxe rémanente.

La TVA rémanente peut résulter, notamment, d’une taxe sur la marge collectée en amont par le cédant et que celui-ci n’aurait pas mentionnée dans l’acte de cession. Ou encore d’une taxe sur le prix total qu’aurait de fait supportée l’acquéreur sans pouvoir la déduire à raison de ce que le terrain n’aurait alors pas été affecté à une activité placée dans le champ de la TVA (cf. I-A-2 § 40). Les autres frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun.

 

Livraisons d’immeubles taxées sur le prix total

Opérations concernées

Sont taxées sur le prix total, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel :

– toutes les livraisons d’immeubles achevés depuis cinq ans au plus ;

– les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans remis à état neuf ;

– les livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction au sens du  II-A-2 § 10 à 80 que la taxe déductible mentionnée dans l’acte d’acquisition ait elle-même porté sur la marge ou sur le prix total ;

– les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquels le cédant a exercé l’option du 5° bis de l’article 260 du CGI et dont l’acquisition a ouvert droit à déduction comme indiqué ci-dessus ;

– et les livraisons de terrains qui n’ont pas la qualification de terrain à bâtir et pour lesquels le cédant a exercé l’option du 5° bis de l’article 260 du CGI.

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Définition d'immeuble remis à neuf
Cas d'une extension ou agrandissement