Finance & Immobilier – Page 2

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel :

• le loueur doit louer son ou ses biens en meublés,

• les recettes doivent être inférieures à 23 000€ par an ou représenter moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Choix entre deux régimes d’imposition :

– Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% des recettes mais pas possible d’accumuler de déficit. Ce régime est intéressant si les charges sont inférieures au seuil des 50%.

– Régime Réel simplifié : l’ensemble des charges sont déductibles (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) ainsi que les amortissements (environ 3% du prix d’achat du bien).

/!\ obligation de louer le bien au moins 3 ans pour bénéficier du régime réel simplifié

Scoring
Note bancaire. (Scoring projet et scoring perso).
Permet d’évaluer le niveau de risque et la qualité du dossier.
Les bons points :

Apport personnel : entre 10 et 30% (plus risqué en-dessous, moins rentable au-dessus) ;
Situation professionnelle : contrat de travail (privé ou fonction publique) avec une ancienneté dans la fonction ;
Durée du prêt : entre 15 et 20 ans (moins rentable en-dessous, plus risqué au-dessus) ;
Situation familiale : considérée comme « stable » pendant la durée du prêt ;
Age des souscripteurs : 25 à 50 ans
Type de projet : Construction, Transformation, Rénovation, …
Si il s’agit d’une transformation (moins bien notée), le simple fait de faire arriver l’eau et l’électricité le fait passer en rénovation.

PNB (Produit Net Bancaire)
L’argent que le client rapporte à la banque chaque année (Assurance, cartes, frais, …)

Approche en risque
Prise en compte de l’ensemble des critères suivants :

Taux d’endettement (Obligation des lois à mesurer mais aucun texte de lois n’oblige à ne pas dépasser 33%)
Reste à vivre (Minimun équivalent à un RSA par personne, 1000 € pour 2)
Valorisation locative (Attestation de la valeur locative établie par un agent immobilier)
Valorisation du patrimoine net (Valeur du patrimoine actuel – capital restant dû)
Quotité de financement = montant emprunté / valeur du bien. (80% est généralement une bonne base pour les banques, elles ne dépasseront pas 130%)

Surface Patrimoniale Complète
Composée de l’épargne, des crédits, du patrimoine, des assurances…

Banque Régionale VS Banque Nationale
Banque nationale = Réponse demande de prêt immédiate car traitée par un algorithme. Plus facile donc pour les très bons dossiers.
Les banques nationales préconisent le Crédit Logement comme garantie, les banques régionales préfèrent leur propre garantie.

Encours Bancaire

Les banques prêtent un encours de crédit pouvant atteindre jusqu’à 15 fois le salaire annuel net. ( exemple : 300 000 € / 20 000 € )

Concours :

Autorisé de découvert, ligne de prêt pour marchand de biens.

2 types de société :

Immobilier