Livraisons d’immeubles exonérées avec possibilité d’option pour la taxation
Opérations concernées
L’article 261-5 du CGI exonère de TVA les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens des dispositions de l’article 257-I-2-1° du CGI (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 I-A et suivants) ainsi que les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Toutefois, la livraison de ces immeubles par un assujetti peut faire l’objet d’une option pour la taxation conformément à l’article 260-5° bis du CGI, auquel cas il y a toujours lieu de considérer qu’il agit dans le cadre de son activité économique (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 IV).
Un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans sur lequel un assujetti a seulement engagé des travaux de rénovation lourde tendant à le rendre à l’état neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI demeure un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sous réserve que l’avancement des travaux n’ait pas eu pour effet de le rendre inutilisable. Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA. En revanche, elle sera taxable de plein droit comme portant sur un terrain à bâtir si l’avancement du chantier n’autorise plus aucune utilisation des lieux (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 I-B-(§120) et II-B-(§350), et comme immeuble neuf si la rénovation est achevée (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 II).
Livraisons d’immeubles taxées sur la marge
Opérations concernées
Sont taxées sur la marge lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction :
– les livraisons de terrains à bâtir ;
– les livraisons d’immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans en cas d’exercice de l’option pour la taxation.
Cas de changement immeuble bâti > terrain à bâtir :
Le régime de la TVA sur la marge s’applique aux livraisons de terrains à bâtir pour lesquels l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction. Pour être plus précis, l’application d’un tel régime «est conditionné au seul fait» qu’il n’y a pas eu droit à déduction lors de l’acquisition.
Détermination de la marge
La marge est déterminée par la différence entre, d’une part, toutes les sommes et charges dues auprès du cédant par le cessionnaire, diminuées de la TVA afférente à la marge elle-même et, d’autre part, le prix d’achat supporté par l’assujetti revendeur.
a. Détermination du premier terme du calcul : le prix exprimé
Par suite, le « prix exprimé » au sens de l’article 268 du CGI s’entend de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de la TVA afférente à la marge résultant de ce prix.
Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée TTC, il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :
Marge taxable = montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives – prix d’achat / ((100 + taux applicable à l’opération) / 100)
Les charges augmentatives du prix qui sont prises en compte pour la détermination du premier terme de calcul de la marge, sont toutes les charges qui reviendraient de droit au cédant et qui sont contractuellement reportées sur le cessionnaire (cf. I-B-2-b § 140 et suivants).
b. Détermination du second terme du calcul : le prix d’achat
1° Règles générales
Le prix d’achat qui constitue le second terme du calcul comporte toutes les dépenses qui ont été supportées par l’acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation). Par construction, il s’agit de dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé, quand bien même elles seraient grevées de taxe rémanente.
La TVA rémanente peut résulter, notamment, d’une taxe sur la marge collectée en amont par le cédant et que celui-ci n’aurait pas mentionnée dans l’acte de cession. Ou encore d’une taxe sur le prix total qu’aurait de fait supportée l’acquéreur sans pouvoir la déduire à raison de ce que le terrain n’aurait alors pas été affecté à une activité placée dans le champ de la TVA (cf. I-A-2 § 40). Les autres frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun.
Livraisons d’immeubles taxées sur le prix total
Opérations concernées
Sont taxées sur le prix total, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel :
– toutes les livraisons d’immeubles achevés depuis cinq ans au plus ;
– les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans remis à état neuf ;
– les livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction au sens du II-A-2 § 10 à 80 que la taxe déductible mentionnée dans l’acte d’acquisition ait elle-même porté sur la marge ou sur le prix total ;
– les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquels le cédant a exercé l’option du 5° bis de l’article 260 du CGI et dont l’acquisition a ouvert droit à déduction comme indiqué ci-dessus ;
– et les livraisons de terrains qui n’ont pas la qualification de terrain à bâtir et pour lesquels le cédant a exercé l’option du 5° bis de l’article 260 du CGI.
Articles liés :
Définition d'immeuble remis à neuf
Cas d'une extension ou agrandissement