About nearly everything...
Alain, Damasio – Les Furtifs.
Ralph Waldo Emerson
Don’t Overthink It – Anne Bogel
Peter Drucker
Isaac Asimov
Harlan Ellison
Yuval Noah Harari – 21 Leçons pour le XXIème siècle
Tolstoy
– Exonération des droits et taxes de mutation.
– Taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715%
Les travaux soumis au régime de taxation de droit commun applicable à la livraison d’un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement peuvent ne consister qu’en une addition de construction ou une surélévation venant s’ajouter à un immeuble existant alors que celui-ci ne donne, lui-même, pas lieu à des travaux caractéristiques de la production d’un immeuble neuf. Lorsque l’ensemble fait l’objet d’une cession dans les cinq ans de l’achèvement de la construction nouvelle, il convient d’appliquer à chacune des deux fractions le régime qui lui est propre, tant au regard de l’exigibilité même de la taxe que de la base d’imposition.
Ainsi, la cession sera soumise en tout état de cause à la taxe sur le prix total à raison des constructions achevées depuis cinq ans au plus, la fraction de l’immeuble antérieure à la construction nouvelle pouvant selon les circonstances être elle-même taxée sur le prix total, aussi bien qu’être exonérée ou soumise à la taxe sur option avec application du régime de la marge. Dans de telles hypothèses, il appartient au cédant de décomposer le prix global de la cession selon toute méthode dont il puisse justifier.
Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP#2480-PGP_Les_travaux_soumis_au_regim_0178
Pour avoir droit à la TVA au taux réduit : attestation à remplir par le maître d’ouvrage et à fournir aux prestataires :
– un modèle n° 1300-SD (CERFA n° 13947) à utiliser lorsque les travaux affectent les composantes du gros œuvre et/ou les éléments de second œuvre :
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/1300-sd/2016/1300-sd_1527.pdf
– un modèle n° 1301-SD (CERFA n° 13948) à utiliser pour les autres travaux (notamment réparation et entretien).
Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2480-PGP.html#2480-PGP_Livraisons_dimmeubles_neufs_11
Un immeuble s’entend d’un bâtiment considéré isolément y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle.
Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux s’apprécie au regard de l’ensemble de ces bâtiments réputés formés un seul immeuble dès lors qu’ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles cadastrales et que les différentes parties d’un immeuble sont indissociables, il convient d’apprécier l’ensemble immobilier (Cass; Com, arrêt du 10 janvier 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode).
Il convient de considérer les travaux au regard de l’immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d’entretien et d’amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes :
l’affectation de certaines parties de l’immeuble est modifiée ;
l’immeuble est affecté à plusieurs usages
l’opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu’alors une entité unique.
Les travaux à l’issue desquels la surface de plancher de la construction est augmentée de plus de 10 % relèvent du taux normal.
La CAA de Lyon a rendu le 20 décembre 2018 une décision dans une affaire PROMIALP (N° 17LY03359) qui infirme la condition d’identité exigée par l’administration fiscale pour le bénéfice de la TVA sur marge.
Selon la CAA de Lyon, il résulte des dispositions du code général des impôts (article 268) et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 (article 392) que l’application de la TVA sur marge aux livraisons de terrains à bâtir (TAB) serait conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition.
Aucune condition d’identité ne serait donc exigée. Ainsi, la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur marge. Une telle analyse va donc à l’encontre de la réponse Vogel du 17 mai 2018.
Les faits de l’espèce sont intéressants pour deux raisons :
– Acquisition d’un immeuble bâti et vente de plusieurs TAB après démolition et division. Il s’agit d’une hypothèse maximaliste en termes de défaut d’identité qui permet de s’assurer que même une identité physique (l’absence de démolition) ne serait pas requise.
– Acquisition hors champ de la TVA auprès de vendeurs particuliers non assujettis à la TVA. Ici encore, le cas est intéressant dans la mesure où certains prétendent, par analogie avec le régime des biens d’occasion, que seule une acquisition grevée d’une TVA non récupérable permettrait de bénéficier du régime de TVA sur marge.
Différent d’un compromis, on signe une promesse de vente lorsqu’on n’est pas encore propriétaire du bien.
Si il n’y a pas de création de parties communes, alors une déclaration préalable suffit et il n’y a pas d’obligation de viabiliser le terrain pour le vendre.
Si il y a création de parties communes, on doit passer par un permis d’aménager avec obligation de viabilisation.
Unité foncière :
L’îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
Relevé de propriété ou matrice cadastrale :
Référence le nombre de lots sur la parcelle.
Seneca
Eleanor Roosevelt